Heb je een huis, appartement of kavel op Curaçao? Dan betaal je elk jaar onroerendezaakbelasting, kortweg OZB. Naast de kosten koper is het geen groot bedrag, maar het komt elk jaar terug, dus het hoort in je begroting. In dit artikel lees je wie de OZB betaalt, hoe de schijven uitpakken in een paar rekenvoorbeelden, hoe de belastingdienst de waarde bepaalt en wanneer de aanslag komt, met bij elk feit een link naar de bron.
Wat is de OZB?
De OZB is een jaarlijkse belasting over de waarde van onroerend goed, en de eigenaar betaalt hem (Doing Business Dutch Caribbean). Op 1 januari 2014 verving hij de oude grondbelasting, volgens de OZB-website van de Belastingdienst Curaçao. De rest van dit artikel is op die website gebaseerd, tenzij er een andere bron bij staat.
Wie betaalt?
- De eigenaar aan het begin van het jaar: de OZB is voor wie aan het begin van het jaar het genot of het bezit van de woning heeft, of er een beperkt recht op heeft (Belastingdienst, begrippen). Ook over een huis op erfpacht (een langdurig recht op overheidsgrond) betaal je dus OZB.
- Een gebouw op gehuurde overheidsgrond: dan betaalt de huurder van de grond OZB over de waarde van het gebouw (Belastingdienst).
- Meerdere eigenaren: heb je samen een huis, dan is ieder van jullie aansprakelijk voor het hele OZB-bedrag, niet alleen voor het eigen deel.
De tarieven: in schijven
De OZB werkt met schijven, net als de inkomstenbelasting: elk deel van de waarde heeft zijn eigen tarief (Belastingdienst, tarieven). De schijven zijn in guldens:
- Tot XCG 350.000 (ongeveer $195.500): 0,4%.
- XCG 350.000 tot 750.000 (ongeveer $195.500 tot $419.000): XCG 1.400 plus 0,5% over het deel boven XCG 350.000.
- Boven XCG 750.000 (ongeveer $419.000): XCG 3.400 plus 0,6% over het deel boven XCG 750.000.
In de wet staat nog NAf., de Antilliaanse gulden. De Caribische gulden (XCG) verving die in 2025 één op één, en staat vast op 1,79 gulden per Amerikaanse dollar (Wikipedia). Moret Real Estate en Century 21 noemen dezelfde 0,4% tot 0,6%.
Wat betekent dat in de praktijk?
- Een woning met een waarde van XCG 300.000 (ongeveer $168.000): 0,4% = XCG 1.200 per jaar, ongeveer $670.
- Een woning met een waarde van XCG 500.000 (ongeveer $279.000): XCG 1.400 + 0,5% van 150.000 = XCG 2.150 per jaar, ongeveer $1.200.
- Een huis met een waarde van XCG 1.400.000 (ongeveer $782.000): XCG 3.400 + 0,6% van 650.000 = XCG 7.300 per jaar, ongeveer $4.080.
In totaal blijf je dus altijd onder de 0,6% van de waarde: ongeveer 0,43% bij XCG 500.000 en 0,52% bij XCG 1.400.000. Let op: hij wordt berekend over de waarde die de belastingdienst vaststelt, niet over de vraagprijs die je online ziet.
Hoe wordt de waarde bepaald?
Uitgangspunt is de marktwaarde: simpel gezegd de prijs waarvoor je de woning aan een derde zou verkopen (Belastingdienst, waardering). De inspecteur van de belastingdienst stelt die waarde vast op basis van een taxatie, en ze geldt voor een periode van 5 jaar; de eerste periode liep van 2014 tot en met 2018 (Belastingdienst, periode van 5 jaar). Ben je het niet eens met de waarde? Bezwaar daartegen kan alleen in het eerste jaar van de periode van 5 jaar.
De aanslag en het betalen
De OZB wordt elk jaar geheven (Belastingdienst, aanslag). Zolang de definitieve waarde niet vaststaat, stuurt de inspecteur elk jaar een voorlopige aanslag. Tegen een voorlopige aanslag kun je binnen 2 maanden na de datum ervan bezwaar maken, en de inspecteur antwoordt schriftelijk (Belastingdienst, bezwaar). Een definitieve aanslag betaal je binnen 2 maanden na de datum die erop staat, en met de Ontvanger kun je een andere betalingsregeling afspreken (Belastingdienst, betalen).
Als je een huis koopt
- Vraag de verkoper om de laatste OZB-aanslag: daarop zie je de waarde die de belastingdienst gebruikt en wat je elk jaar gaat betalen.
- Vraag de notaris of de OZB van dit jaar betaald is, en hoe die tussen jou en de verkoper wordt verrekend.
- Op erfpacht? Dan komt de jaarlijkse canon voor de grond nog bovenop de OZB: zie erfpacht of eigendom op Curaçao.
Neem het mee in je begroting
De OZB is een van de vaste lasten van een eigen huis, naast servicekosten, verzekering, water en stroom: zie de kosten van levensonderhoud op Curaçao. De eenmalige kosten koper staan in onze koopgids. De mediane vraagprijs van een huis op onze kaart is vandaag $780.000: bekijk wat er binnen je budget te koop is op de kaart met alle huizen te koop.
op Een Kaart.
Onafhankelijk, Gratis, Makkelijk in Gebruik en, dankzij onze AI, altijd actueel.
Vind je nieuwe huisDit artikel is algemene informatie, geen fiscaal advies. Tarieven en regels kunnen veranderen, dus check je eigen situatie bij de Belastingdienst Curaçao of een belastingadviseur.