Erfpacht of eigendom op Curaçao: wat koop je eigenlijk?

Wie op Curaçao een huis of kavel koopt, moet eerst één vraag beantwoorden: krijg je de grond erbij? Een deel van de woningen wordt verkocht in eigendom (het huis én de grond zijn van jou), veel andere op erfpacht (je huurt de grond voor lange tijd van de overheid). Allebei heel gewoon op het eiland, en allebei open voor kopers uit Nederland en de rest van de wereld, maar het is niet hetzelfde. In dit artikel lees je het verschil vanuit de koper: wat erfpacht kost, hoe lang het loopt en wat je checkt voordat je een bod doet.

Eigendom: de grond is van jou

Bij eigendom bezit je het huis en de grond eronder, op jouw naam ingeschreven bij het kadaster. Je mag het gebruiken en verkopen zoals je wilt, binnen de bestemmingsregels en eventuele hypotheken of andere inschrijvingen. Jaarlijks betaal je de onroerendezaakbelasting (OZB) en je eigen onderhoud.

Erfpacht: het huis is van jou, de grond niet

Bij erfpacht blijft de grond eigendom van de overheid van Curaçao. Domeinbeheer, de dienst die de overheidsgrond beheert, geeft de grond uit in erfpacht, en daarvoor betaal je elk jaar een vergoeding: de canon. Het erfpachtrecht zelf is een zakelijk recht. Je kunt het verkopen en er een hypotheek op nemen, en een verkoop gaat via de notaris, net als bij een huis in eigendom.

Wat kost erfpacht per jaar?

Volgens Domeinbeheer is de canon bij een nieuwe of verlengde erfpacht 6% van de grondwaarde per jaar, en onafhankelijke taxateurs stellen die grondwaarde vast. Bij een erfpacht die al loopt staat het bedrag in de akte. Vraag de verkoper dus naar de huidige canon en een bewijs dat die betaald is. Let er ook op als je prijzen vergelijkt: een huis op erfpacht lijkt soms goedkoop naast een vergelijkbaar huis in eigendom, maar de canon komt er elk jaar bij.

Hoe lang loopt erfpacht, en wat dan?

Voor woningen geeft Domeinbeheer erfpacht uit voor hooguit 60 jaar. Loopt de termijn af, dan stuurt Domeinbeheer de erfpachter een voorstel voor een nieuwe erfpacht (wederuitgifte), en binnen 4 weken laat je schriftelijk weten of je akkoord gaat. Daarna volgt een nieuwe akte bij de notaris, met een canon op basis van de grondwaarde van dat moment. Het aantal jaren dat nog over is, telt dus mee: zijn dat er nog maar een paar, dan komen er kort na je aankoop notariskosten en een nieuwe canon aan.

Wanneer kan de overheid de erfpacht opzeggen?

Domeinbeheer kan een erfpacht opzeggen als de canon niet betaald wordt, of als de grond zonder vergunning voor iets anders wordt gebruikt dan afgesproken. Bij grond die het uitgeeft om op te bouwen, volgt ook opzegging als de bouw niet binnen 6 maanden begint of het huis niet binnen 2 jaar af is. Kijk je naar een lege kavel op erfpacht? Vraag de notaris welke bouwtermijnen in de akte staan.

Huurgrond is iets anders

Een deel van de overheidsgrond wordt verhuurd voor korte tijd (huur), hooguit 5 jaar en meestal voor landbouw. Dat recht kun je niet aan een ander overdragen, en bouwen is er vaak niet toegestaan. Voor bewoning kan Domeinbeheer huurgrond vaak omzetten in erfpacht, maar daar gaat een aanvraag aan vooraf en dat kost geld (overdrachtsbelasting, kadaster, notaris en de nieuwe canon). Een kavel op huurgrond kan dus niet zomaar aan jou verkocht worden: vraag eerst de notaris.

Checklist voordat je een bod doet

Vind het juiste huis of de juiste kavel

Op onze kaart staan vandaag 170 bouwkavels te koop, met een mediane vraagprijs van $212.000: zie grond kopen op Curaçao. Wil je zelf bouwen? Lees bestaand huis kopen of zelf bouwen. De stappen en kosten koper staan in onze koopgids, en de laatste stap in wat doet de notaris. Of ga meteen naar het hele aanbod op de kaart.