Koopgids: Huis kopen op Curacao 2026

Je wilt een huis kopen op Curacao. Misschien ben je een starter, misschien wil je groter wonen, of je maakt eindelijk die droom van een woning aan het water waar. Wat je hier ook brengt, een huis kopen is een grote stap - en de juiste informatie maakt het verschil.

Dit is wat je moet weten over het kopen van een huis op Curacao: van het juridische proces tot de werkelijke kosten en het kiezen van de juiste wijk.

Waarom een huis kopen op Curacao?

Laten we beginnen met wat de vastgoedmarkt op Curacao aantrekkelijk maakt - of je nu al op het eiland woont, terugkeert vanuit het buitenland, of voor het eerst overweegt een huis te kopen op Curacao.

Het eilandleven

Curaçao biedt het hele jaar door een warm, stabiel klimaat met temperaturen rond de 27°C. Het compacte eiland betekent dat de zee nooit ver weg is, en het dagelijks leven volgt een ontspannen ritme. Zwemmen, zeilen, wandelen, golfen en fietsen zijn populaire bezigheden die je de hele week kunt beoefenen.

Het eiland heeft een diverse en meertalige cultuur, beïnvloed door Afrikaanse, Europese en Caribische tradities. Evenementen zoals Carnaval, muziekoptredens en het jaarlijkse filmfestival zorgen voor afwisseling.

Historische architectuur is goed bewaard gebleven, van koloniale forten en landhuizen tot de kleurrijke gebouwen van Willemstad, een UNESCO Werelderfgoedlocatie.

De gemeenschap op Curaçao is klein en hecht, met een vriendelijke en open sfeer die past bij het ontspannen eilandleven.

Een sterke juridische basis

Curacao heeft het Nederlands burgerlijk recht als fundament, transparante juridische processen en echte politieke stabiliteit als onderdeel van het Koninkrijk der Nederlanden. Eigendomsrechten zijn helder en beschermd. Het notariaat biedt zekerheid. Het Kadaster zorgt voor rechtszekerheid.

Dit is niet alleen gunstig voor buitenlandse investeerders - het beschermt iedereen die een woning bezit op het eiland.

De belastingsituatie

De overdrachtsbelasting bedraagt 4%. Jaarlijkse onroerendgoedbelasting? Tussen de 0,4-0,6% afhankelijk van de waarde van je woning. Maar hier komt het grote voordeel: verkoop je je eigen woning, dan is de waardestijging volledig belastingvrij. Geen vermogenswinstbelasting. Nul. Of je nu 5 of 25 jaar geleden hebt gekocht, de volledige waardevermeerdering is voor jou.

Een groeiende markt

Het toerisme vertelt een belangrijk verhaal: meer dan 1,1 miljoen bezoekers in alleen al de eerste acht maanden van 2025, een stijging van bijna 14% ten opzichte van het jaar ervoor. Hotelbezettingsgraden liggen rond de 73-79%, terwijl vakantieverhuur 65-83% bezetting haalt met rendementen tot 14% per jaar.

Overweeg je huurinkomsten - of het nu je hoofdstrategie is of om de eigendomskosten te compenseren - dan zijn deze cijfers relevant als je een huis wilt kopen op Curacao als investering.

En vergeet niet: het historische centrum van Willemstad is een UNESCO Werelderfgoedlocatie sinds 1997, met 743 monumenten. Woningen in deze historische wijken hebben zowel culturele betekenis als waarderingspotentieel.

Klimaatvoordeel

We weten het allemaal, maar het is het herhalen waard: de laatste orkaan die Curaçao direct trof was op 23 september 1877. Meer dan 140 jaar geleden. Terwijl onze Caribische buren elk jaar van juni tot november de luiken sluiten, genieten wij van constant 27°C - 32°C weer en passaatwinden. Dat is niet alleen levenskwaliteit - het betekent ook lagere verzekeringskosten en beschermde woningwaarden.

De vastgoedmarkt op Curacao

Actueel marktoverzicht

Er zijn meer dan 45 makelaarswebsites op Curaçao. Onze kaart brengt meer dan 1600 huizen die te koop staan en huurwoningen van deze sites samen. Dagelijks bijgewerkt door onze AI, biedt het het meest complete en actuele overzicht van het huizenaanbod bij alle makelaars op Curacao.

Als je een huis wilt kopen op Curacao: appartementen variëren van $124,000 tot $2,200,000, met een gemiddelde prijs van $586,000. Huizen te koop beginnen rond $106,000 en lopen op tot $18,967,000, met een gemiddelde van $1,124,000. Houd er rekening mee dat de sterke markt voor luxe villa's op Curaçao het gemiddelde flink opdrijft - maar er zijn genoeg betaalbare woningen beschikbaar.

Voor wie wil huren: appartementen gaan doorgaans voor $200 tot $4,200 per maand, gemiddeld $1,500. Huurhuizen variëren van $600 tot $6,800 per maand, met een gemiddelde van $2,300. Het lage einde van de huurprijzen betreft voornamelijk studentenkamers bij sommige makelaars.

Op dit moment staan er 90+ huizen en 200+ appartementen te huur, en 590+ huizen en 250+ appartementen te koop op onze kaart.

Alle prijzen zijn in USD. Deze cijfers betreffen woningen via makelaars. Curacao heeft ook een levendige informele markt waar mensen hun huizen privé verkopen of verhuren - vooral via Facebook-groepen - en de prijzen daar liggen over het algemeen lager.

Eigendom vs. Erfpacht: je opties begrijpen

Als je nieuw bent in de vastgoedmarkt op Curacao, is dit onderscheid cruciaal.

Eigendom betekent volledig eigenaarschap - grond én gebouwen. Je betaalt jaarlijks onroerendgoedbelasting en dat is het. Maximale controle, maximale zekerheid. Dit is wat de meeste mensen als "normaal" eigendom beschouwen.

Erfpacht is anders. Je bent eigenaar van het gebouw maar pacht de grond van de overheid voor 60 jaar met een jaarlijkse canon (pachtvergoeding). Ongeveer een derde van de woningen op het eiland is erfpacht. Het recht kan vrij worden verkocht, verhypothekeerd en overgedragen - en wordt doorgaans verlengd voor nog eens 60 jaar bij afloop. Bij erfpacht liggen de aankoopprijzen lager dan bij vergelijkbare eigendomswoningen.

Wat is beter? Dat hangt volledig af van je situatie. Wil je vermogen opbouwen over generaties en absoluut eigenaarschap? Dan is eigendom logisch. Wil je lagere instapkosten en vind je de pachtstructuur geen probleem? Dan werkt erfpacht uitstekend en het is al tientallen jaren onderdeel van ons systeem.

Het koopproces: 8 stappen

Zo werkt het in de praktijk als je een huis wilt kopen op Curacao, of het nu je eerste of vijfde woning is.

Stap 1 tot 3: Zoeken, bezichtigen en bieden

Doorzoek ons uitgebreide, gratis, onafhankelijke en makkelijk te gebruiken overzicht van 1600+ huizen die te koop staan op het eiland. Iets gevonden dat je aanspreekt? Neem contact op met de makelaar en plan een bezichtiging. Schakel een professionele inspecteur in - sla deze stap niet over, ons tropische klimaat kan problemen verbergen - en doe vervolgens je bod en onderhandel over de voorwaarden.

Stap 4: De koopovereenkomst (met bescherming)

Sinds 1 januari 2012 moeten alle vastgoedtransacties schriftelijk worden vastgelegd. Je tekent een bindende koopovereenkomst - maar kopers krijgen 3 volle werkdagen bedenktijd om zonder opgaaf van reden af te zien van de koop. Voor timeshare-appartementen is dat 5 dagen.

Dit beschermt kopers tegen druk en geeft je tijd om te heroverwegen.

Stap 5: De 10% aanbetaling op de derdenrekening

Je betaalt een aanbetaling van 10% (dat is het wettelijke maximum) op de derdenrekening van je gekozen notaris. Maak je gebruik van de bedenktijd of valt de financiering niet rond, dan krijg je het terug.

Stap 6: Due diligence

Je notaris doet hier het zware werk. Voorheen duurde dit 6-8 weken, maar helaas zien we op het moment van schrijven (eind 2025) vertragingen tot 3 maanden door een tekort aan notarissen. Houd hier rekening mee bij je planning. De notaris onderzoekt de eigendomstitel bij het Kadaster, verifieert het eigendom en controleert op hypotheken, beslagen of andere bezwaringen. Hij/zij bereidt de notariële akte (transportakte) voor en coördineert alle benodigde documentatie.

Wat moet je aanleveren? Een geldig legitimatiebewijs (sedula of paspoort), bewijs van herkomst van middelen (bankafschriften), ingevulde gegevensformulieren en aanvullende documentatie voor AML/KYC-naleving. Curaçao volgt internationale anti-witwasregelgeving, dus notarissen kunnen om bankreferenties, gedetailleerde bronverklaringen en andere due diligence-materialen vragen. Dit nalevingsproces kan leiden tot een langer tijdsbestek.

Stap 7 en 8: Ondertekening en inschrijving

Beide partijen tekenen de transportakte bij de notaris. Je doet de resterende betaling (koopsom minus je 10% aanbetaling), betaalt overdrachtsbelasting en notariskosten, en ontvangt doorgaans direct de sleutels. De notaris schrijft alles in bij het Kadaster, waarmee het eigendom officieel wordt overgedragen.

Klaar. Het huis is van jou.

De echte kosten: wat je daadwerkelijk betaalt

Laten we de kosten helder op een rijtje zetten, want dit is minstens zo belangrijk als de vraagprijs wanneer je een huis wilt kopen op Curacao.

Eenmalige kosten bij aankoop

De totale aankoopkosten bedragen doorgaans 5-7% van de koopsom.

Een tip: er geldt een vergunningsrecht van 1% van de Centrale Bank voor transacties van ingezetenenrekeningen naar niet-ingezetenenrekeningen en voor vreemde-valutaaankopen door ingezetenen. In sommige gevallen loont het om te controleren of je notaris rekeningen heeft in euro's of dollars om deze kosten te vermijden.

Jaarlijkse kosten

Onroerendgoedbelasting (OZB) werkt met progressieve tarieven:

Daarnaast komen er verzekeringen (opstal, inboedel), nutsvoorzieningen (die flink kunnen oplopen met airconditioning), VvE-bijdragen indien van toepassing, en onderhoudsreserves bij.

Hypotheekopties (tarieven 2025)

Huidige hypotheekrentes liggen in de range van 4,5-6%. Banco di Caribe heeft actietarieven vanaf 4,49%; Optimum zit op 4,75% vast.

Voor ingezetenen: doorgaans 20-30% eigen inbreng, waarbij banken 70-80% van de marktwaarde financieren. Looptijden tot 30 jaar bij de meeste geldverstrekkers.

Voor niet-ingezetenen: de eisen veranderen aanzienlijk - je hebt 35-40% eigen inbreng nodig (RBC Royal Bank vereist minimaal 35%; Banco di Caribe vraagt 40%). Dit is belangrijk om te weten als je vanuit Nederland een huis wilt kopen op Curacao.

Grote banken die hypotheken aanbieden zijn:

De juiste professionals kiezen

Tijdens het koopproces werk je samen met drie belangrijke professionals:

Makelaars

De courtage bedraagt doorgaans 4%, betaald door de verkoper (niet door jou als koper). Bekende kantoren zijn onder andere RE/MAX BonBini, Keller Williams, At Home, Sun Life Real Estate en tal van kleinere makelaars op Curacao.

Het is belangrijk om te weten dat er geen formele regelgeving of licentievereisten zijn om makelaar te worden op Curaçao - iedereen kan zich zo noemen. Ons platform indexeert simpelweg het huizenaanbod van zoveel mogelijk bronnen om een compleet marktoverzicht te bieden. Opname op onze kaart impliceert geen enkele vorm van aanbeveling. We raden daarom aan om selectief te zijn en enig achtergrondonderzoek te doen voordat je een makelaar kiest of tot aankoop overgaat.

Kies een makelaar op basis van hun gebiedsspecialisatie, bereikbaarheid en of ze jouw specifieke wensen begrijpen.

Notarissen

De notaris die je kiest maakt verschil. Het zijn niet zomaar papierverwerkers - het zijn beëdigde openbare ambtenaren benoemd door de Koning die juridische verantwoordelijkheid dragen voor een schone eigendomstitel.

Kies op basis van ervaring, taalmogelijkheden (indien nodig) en of ze buitenlandse valutarekeningen hebben (indien relevant voor jouw situatie).

Momenteel is er een tekort aan notarissen op Curaçao, wat leidt tot aanzienlijke vertragingen bij vastgoedtransacties. In sommige gevallen melden kopers maanden te moeten wachten op de afronding van aktes en andere vereiste documenten.

Bouwkundig inspecteurs

Elke gulden waard. Ons tropische klimaat, de zilte lucht en oudere bouwconstructies kunnen termieten, funderingsproblemen, elektrische storingen en meer verbergen. Een grondige inspectie kost doorgaans XCG 900-2.700 afhankelijk van de woninggrootte, maar kan je tienduizenden guldens aan onverwachte reparaties besparen.

Bijzonderheden voor Nederlandse, Amerikaanse en andere internationale kopers

Als je momenteel geen inwoner of burger van Curaçao bent, spelen er een paar extra factoren mee wanneer je een huis wilt kopen op Curacao:

Eerst het goede nieuws: geen eigendomsbeperkingen

Buitenlandse kopers hebben dezelfde eigendomsrechten als burgers. Geen buitenlandse grondbezitlicenties. Geen speciale vergunningen. Geen goedkeuring van de overheid nodig. Zowel eigendom als erfpacht zijn volledig beschikbaar.

Dit geeft Curaçao een voorsprong op veel Caribische bestemmingen die 10-12,5% buitenlands grondbezitskosten rekenen of buitenlands eigendom helemaal beperken.

Belastingoverwegingen voor Amerikaanse kopers

Je moet wereldwijd inkomen opgeven op Form 1040 - inclusief eventuele huurinkomsten op Curaçao. Het goede nieuws? Direct vastgoedbezit is geen "specified foreign financial asset" en vereist geen Form 8938. FBAR (FinCEN Form 114) is alleen van toepassing als buitenlandse bankrekeningen totaal meer dan $10.000 bedragen. Je kunt Curaçaose onroerendgoedbelasting aftrekken op je Amerikaanse aangifte. Bankieren hier is FATCA-conform sinds 2014.

Belastingoverwegingen voor Nederlandse kopers

Als je Nederlands belastingplichtig blijft, geef je wereldwijd inkomen op aan de Belastingdienst. Word je fiscaal inwoner van Curaçao, dan geldt het territoriale systeem (alleen Curaçaos inkomen wordt hier belast). Het Investor Permit Program (investering van $280.000+) kan een pad bieden naar verblijfsvergunning en uiteindelijk het Nederlanderschap.

Een verschil met Nederland: erfpacht biedt hier vaste termijnen van 60 jaar met canonvergoedingen die voor de hele periode vastliggen - geen periodieke herzieningen die ineens fors kunnen stijgen zoals soms in Nederland gebeurt.

En nu?

Nou... je kunt nu direct beginnen met het bekijken van het huizenaanbod op CaribbeanHouseHunt.com - we hebben meer dan 1.500 huizen en kavels van 50+ makelaars op Curacao samengebracht, zodat je de volledige markt in één overzicht kunt zien. Het is onafhankelijk, gratis, makkelijk in gebruik en wordt dagelijks bijgewerkt.